Newsletter nov-dec 2015

AU SOMMAIRE
• Immobilier d’entreprise
• Impôt sur le Revenu
• Marché de l’immobilier
• ANI pour les Chefs d’entreprise

UN CHIFFRE : Plus de 70 milliards

C’est le montant que va rapporter l’impôt sur le revenu en 2015. En trois ans, cet impôt créé en juillet 1914, a subi pas moins de quatre modifications. Elles ont abouti à une hausse de ses recettes
de 48% alors que les revenus globaux ne progressaient que de 7% sur la même période.

Troisième ressource de l’Etat, loin derrière la TVA et la CSG, il reste l’impôt inégalitaire par excellence puisque les trois quarts de cet impôt sont supportés par 10% des redevables, lesquels ne repésentent que 50% de la population totale.

A l’instar de l’ISF, l’impôt sur le revenu constitue le symbole de notre système fiscal de répartition des richesses au profit des plus démunis. Toute modification suscite de vives réactions de l’opinion publique comme l’illustrent celles sur l’implémentation future du prélèvement à la source. Face à cette situation, l’Etat a lui même organisé des solutions efficaces pour réduire la pression fiscale.

Au nombre des missions de votre conseiller, nous avons celle de vous accompagner pour bénéficier de ces opportunités en cette fin d’année.


 

L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE,

un investissement attractif méconnu

Mal connues des investisseurs privés, les sociétés foncières, dont l’objet est la constitution, la gestion et l’exploitation d’un portefeuille immobilier, constituent l’un des rares, voire l’unique placement qui a traversé la crise financière, puis économique, sans en prendre ombrage, en offrant un taux de rendement interne supérieur à 5 % ces 5 dernières années (plus de 10 % ces 10 dernières années).

Les foncières offrant en location de l’immobilier d’entreprise ne font pas exception à ces attrayants rendements. Elles se sont démocratisées auprès des investisseurs  rivés de par leurs indéniables avantages :

  • Des coûts de gestion réduits ;
  • Une bonne vision de la durée de la location (la date de fin du bail étant connue)
  • Un dispositif légal qui facilite la mise en place de recours en cas d’impayés ;
  • Un bail plus souple que celui de l’habitation (toutes les dépenses incombant
    habituellement au propriétaire pouvant être mises à la charge du locataire) ;
  • Une valorisation constante (en fonction du rendement locatif) etc…

Au milieu des tourmentes boursières qui, régulièrement, nous assaillent, les sociétés foncières axées sur l’immobilier d’entreprise, se distinguent assez naturellement des investissements traditionnels en proposant un couple rendement/risque très intéressant.
Nul doute désormais, l’investissement dans l’immobilier d’entreprise apparaît comme LA solution pour diversifier son patrimoine en toute sécurité.


CAS PRATIQUE

FISCALITE IR : COMMENT ALLEGER VOTRE IMPOSITION ?

Vous percevez en cette année 2015 des revenus de nature à engendrer une pression fiscale en 2016 que vous jugeriez trop importante, voire
confiscatoire ? Préparez-vous dès à présent à alléger votre future imposition en agissant :
EN AMONT, sur votre revenu imposable // EN AVAL, au travers des réductions d’impôt

Prenons l’exemple de Monsieur et Madame CLIENT, mariés, deux enfants (soit 3 parts fiscales) et assujettis à la fiscalité suivante sur leurs
revenus 2015 :

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AGIR EN AMONT par la réduction du revenu net impossable

A titre d’exemple, la souscription à un PERP (Plan d’Epargne Retraite Populaire) permet de déduire les sommes versées du revenu
net imposable, dans une certaine limite de montant.
Cette stratégie de diminution du revenu imposable est d’autant plus efficace que la TMI du contribuable est élevée. Avec une TMI
de 41 %, le versement, par hypothèse, d’un montant de 30.000 € sur un PERP permet aux époux CLIENT de bénéficier d’un gain
d’impôt de l’ordre de 12.000 €* et de se situer dans la TMI de 30 %.
Une fois l’âge de la retraite atteint, l’épargne investie sur le PERP donne lieu au versement d’une rente viagère jusqu’au décès
(possibilité de récupérer une partie de l’épargne en capital à hauteur de 20 % de la valeur de rachat du contrat).

AGIR EN AVAL au travers des réductions d’impôt

L’investissement dans les parts de FIP/FCPI**
Cet investissement consiste à acquérir des parts de fonds d’investissement de proximité (FIP) et/ou des parts de fonds communs de
placement dans l’innovation (FCPI). En contrepartie d’un engagement de conservation des parts de 5 ans, vous bénéficiez d’une
réduction d’impôt égale à 18 % des sommes investies dans la limite de :

  • 12.000 € pour un célibataire, soit une réduction maximale de 2.160 € ;
  • 24.000 € pour un couple soumis à imposition commune, soit une réduction maximale de 4.320 €*** (hypothèse que nous retiendrons).

L’investissement dans un bien immobilier placé sous le dispositif « PINEL »
En contrepartie d’un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans (désormais possible en faveur des descendants ou ascendants),
vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 %, calculée dans la limite de 300.000 €.
Si les époux CLIENT investissent dans un bien immobilier éligible au dispositif « Pinel », moyennant un prix d’acquisition de 300.000€, ils bénéficieront d’une réduction d’impôt annuelle de 6.000 €*** pendant 9 ans et 3.000 € jusqu’à la 12ème année (soit une réduction d’impôt globale de 63.000 € sur 12 ans).

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LES ECHOS DU PATRIMOINE

Quelques chiffres sur le marché immobilier au 1er semestre 2015

LE MARCHÉ DE L’ANCIEN : STABILITÉ DES PRIX

Selon l’indice Notaire-INSEE, sur un an, les prix des logements anciens ont diminué avec une baisse de l’ordre de 2,3% constatée entre le premier trimestre 2014 et le premier trimestre 2015. Rennes et Strasbourg font figure d’exception en enregistrant une hausse des prix de 3% entre le premier trimestre 2014 et le premier trimestre 2015. A l’issue du premier semestre 2015, une stabilisation des prix se dessine.

LE MARCHÉ DU NEUF : LA CONSTRUCTION PEINE À REDÉMARRER MALGRÉ UNE REPRISE ENCOURAGEANTE DES VENTES DE LOGEMENTS NEUFS

« De février à avril 2015, le nombre de logements autorisés à la construction diminue en France de 1,9% par rapport aux trois mois précédents. Sur la même période, le nombre de logements mis en chantier a reculé de 2,6%. Les mises en chantier de logements individuels sont en repli de 4,9%, celles de logements collectifs diminuent de 1,1% » Source Commissariat Général au Développement Durable note n°640 mai 2015.
Sur le marché de la promotion immobilière « au cours du premier trimestre 2015, 23 900 logements neufs ont été réservés, soit 14,4% de plus qu’au premier trimestre 2014 ». Enquête du CGDD mai 2015
Au deuxième trimestre 2015, 24 500 appartements ont été réservés, soit le plus haut niveau observé depuis la fin de l’année 2011. Cela constitue une augmentation de 23,4% par rapport au deuxième trimestre 2014.
Source : Le Figaro.

L’IMPACT POSITIF DU DISPOSITIF PINEL ET SON DEVENIR

Avec l’arrivée du dispositif Pinel remplaçant le dispositif Duflot, les acteurs du marché immobilier attestent de manière unanime avoir ressenti, depuis le début de l’année 2015, une reprise de l’activité dans le secteur du logement neuf. Les avantages de l’investissement locatif portés par le dispositif Pinel semblent clairement porter leurs fruits. Le dispositif Pinel, plus favorable que le Duflot, explique ce regain d’activité. En effet, le dispositif Pinel est apparu plus incitatif et plus souple que le dispositif Duflot. La possibilité de louer aux descendants et aux ascendants est également un élément clé de vente. Outre l’impact financier, cette possibilité de location touche également aux intérêts de la famille. La possibilité d’investir sur des durées variables (six, neuf ou douze ans) a également permis d’introduire plus de souplesse, conformément aux attentes des investisseurs.
Interrogée à ce sujet par Le Figaro fin août 2015, la ministre du logement, Sylvia Pinel, a indiqué que le dispositif serait maintenu tel quel en 2016.

LES VILLES OÙ LE MARCHÉ IMMOBILIER EST LE PLUS DYNAMIQUE

D’après un rapport effectué fin 2014 par la Chambre Nationale Des Propriétaires afin de définir les villes les plus attractives pour réaliser un investissement locatif, les villes de Nantes, Strasbourg, Lyon et Bordeaux restent les villes de prédilection des investisseurs. Quelle que soit la ville cible de l’investissement, il s’avère néanmoins toujours nécessaire de réaliser une étude par quartier afin de s’assurer que les points fondamentaux sont bien réunis : présence de transports en commun, d’équipements publics, proximité des commerces et commodités. La démographie est également un élément clé : les villes telles que Nantes, Montpellier, Toulouse ou Bordeaux ont attiré beaucoup de nouveaux habitants ces dernières années, ce qui a boosté le marché et contribué à la  valorisation immobilière et locative des biens. L’attractivité d’une ville pour les étudiants constitue également un indicateur fiable mais elle n’assure la croissance des prix à terme que si les étudiants souhaitent ensuite construire leur vie dans la ville en question. Enfin, le taux de logements vacants et son évolution constitue un indicateur intéressant. A ce titre, des villes telles que Vichy, Avignon, Mulhouse, Béziers et Nice sont à surveiller.

Enfin s’agissant des conditions de financement, les taux d’intérêt des crédits immobiliers repartent à la hausse depuis juillet selon l’étude de l’observatoire Crédit Logement/CSA. Les taux se sont établis à 2,17 % au mois d’août 2015.

QUE SAIS-JE SUR LES SOFICA ?

Créées par la loi du 11 juillet 1985, les SOFICA constituent des sociétés d’investissement destinées à la collecte de fonds consacrés
exclusivement au financement d’oeuvres audiovisuelles et cinématographiques agréées par le CNC (Centre National du Cinéma).
En souscrivant à leur capital, dans la double limite de 25 % de votre revenu net global et de 18.000 €, vous bénéficiez d’une réduction
d’impôt de :
30 % des sommes investies au cours de l’année d’imposition ;
36 % des sommes versées, sous condition d’investissement de la part de la SOFICA.
Prolongé pour les souscriptions réalisées jusqu’au 31 décembre 2017, ce dispositif vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt
maximale de 5.400 € ou 6.480 €, selon les cas, prise en compte dans le plafond des niches fiscales de 18.000 €.
La réduction d’impôt SOFICA ne doit pas faire oublier les risque de perte en capital de ce type d’investissement ; la rentabilité de celui-ci étant
essentiellement liée au succès des participations (oeuvres cinématographiques ou audiovisuelles).

 


FOCUS – Chefs d’entreprise :

comment faire face aux obligations de l’ANI ?

A compter du 1er janvier 2016, tout employeur devra proposer une complémentaire santé à ses salariés.
Quelles sont les obligations de l’employeur ?

1- Couvrir l’ensemble du personnel

L’ensemble du personnel doit être couvert mais il peut y avoir un contrat différent par catégorie objective de salariés. En simplifiant, on retient : cadre / non- cadre OU ensemble du personnel

2-Offrir un minimum de couverture

• Ticket modérateur pour les soins de ville, consultations, pharmacie et soins hospitaliers
• Forfait journalier hospitalier sans chambre particulière
• 125% de la base de remboursement pour les prothèses dentaires
• Forfait optique annuel : de 100 à 200€ selon les corrections

3-Prendre en charge une partie des cotisations

Selon la loi, l’employeur a l’obligation de prendre en charge au moins 50 % du coût de la complémentaire santé. Ce taux peut toutefois atteindre 100 % si l’employeur le souhaite.
Deux possibilités s’offrent à vous en tant qu’employeur :
Valoriser cette contrainte en avantage social auprès de ses salariés en proposant un niveau de garantie comparable à celles souscrites à titre individuel
Subir cette obligation en proposant des garanties minimales au risque de mécontenter les salariés.

 

Pour répondre à cette opportunité, nous avons sélectionné pour vous plusieurs fournisseurs vous offrant la possibilité de répondre de façon optimale à vos obligations légales.